lunes, 31 de enero de 2011

Verano con Defensoría

http://www.pagina12.com.ar/diario/suplementos/m2/10-2008-2011-01-31.html

Con una resolución pidiendo que se cumpla de una vez la ley en Villa Pueyrredón y un escrito preguntando quién dio permiso para regalar el escenario del Colón, los defensores del Pueblo porteños prueban que en enero igual hay vida.
Por Sergio Kiernan
Como para estrenar el año, la Defensoría del Pueblo porteño presentó una resolución que toca de fondo ciertas mañas de la especulación inmobiliaria y que señala la “obsolescencia” del Código de Planeamiento Urbano. Que este instrumento sea anticuado y dinosáurico les resulta muy conveniente a los especuladores y a sus asociados ahora en el gobierno, por lo que resulta difícil modernizarlo. Ni hablar de los intereses creados de entes como el Consejo del Plan Urbano Ambiental, que nadie sabe para qué servirá pero se entromete en todo. En fin: estamos lejos de la flexibilidad mental de Rosario, del detalle de Montevideo o la potencia de Minas Gerais.

La actuación en cuestión firmada por la defensora Alicia Pierini se inició en 2009, cuando su adjunto Gerardo Gómez Coronado recibió a Mario Ciocca, vecino de Villa Pueyrredón, que estaba muy preocupado por la avalancha de edificios en altura que entraban en su Comuna 12. Ciocca le señaló a la Defensoría que la constante construcción en altura simplemente lo perjudicaba, que cambiaba la densidad de su zona y lesaba a los residentes al imponerles una manera de vida que no habían elegido sino que le habían zampado los especuladores. Uno de los disparates a designio que señaló Ciocca fue que los terrenos que dan a la Avenida Salvador María del Carril tienen una altura mayor –C3II en el código– que los de atrás, que son R2bII.

Este es un curro de vieja data, votado por una Legislatura aterrada por la crisis económica de 2000 y jamás corregido, porque les conviene a algunos. En todas las avenidas subió la altura a construir, mientras los especuladores insistían en que no permitirles sus torres sólo traería hambre, miseria, desempleo y lluvia de cenizas radiactivas sobre la ciudad. Así resulta que sobre la Avenida Del Carril se pueden construir 24 metros y localizar “equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional, a escala barrial”, pero en los terrenos de atrás se tiene que mantener una “zona de carácter residencial con menor intensidad de ocupación total” y un máximo de doce metros, con nueve al frente.

Los especuladores, sus socios políticos y sus corifeos en la profesión no ven nada extraño en este urbanismo de pato y gallareta, pero los vecinos sí. Para peor, en este barrio en particular la avenida no tiene atrás sólo calles sino una abundancia de pasajes de pequeño tamaño, que forman manzanas atípicas. Como señalan Pierini y Gómez Coronado, el Código reconoce en estos casos el objeto legal más querido de los especuladores: la excepción. Quien construye sobre Salvador María del Carril no necesita preocuparse de lo que hay atrás, porque no se respeta la “línea interna”, con lo que el mastodonte puede recostarse sobre las casas. Aquí es donde la Defensoría señala que esto es un ejemplo de la “obsolescencia de las normativas urbanísticas vigentes en virtud de su discrepancia con la realidad y con las expectativas de algunos habitantes de la ciudad”.

Esta observación tan dura no es arbitraria. La resolución explica que el Código fue sancionado hace más de treinta años por esos maravillosos urbanistas de uniforme, y sigue tratando la ciudad como una serie de parcelas a construir. Al hacer como que no hay una ciudad sino parcelas, se piensa en cada terrenito solito y nunca en el contexto, que es la mejor manera de hacer platita rápida. El caos y la anarquía visual que caracterizan a Buenos Aires son el resultado de estos apuros pecuniarios y esta indiferencia deliberada a lo que existe y está.

Pero resulta que sí existe una ciudad y su Constitución la reconoce cuando dice que su gobierno “desarrolla en forma indelegable una política de planeamiento y gestión del ambiente urbano integrada a las políticas de desarrollo económico, social y cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana. Instrumenta un proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente... promoviendo la preservación y restauración del patrimonio natural, urbanístico, arquitectónico y de la calidad visual y sonora”. O sea, teniendo en cuenta el contexto y las personas que viven en el tejido urbano.

La resolución hasta recuerda que se sancionó un Plan Urbano Ambiental y se llamó a crear un nuevo Código que resulte, si no es mucha molestia, constitucional. La idea guía de este nuevo Código sería “con respecto al tejido edilicio parcelario, que se dé especial importancia a los criterios morfológicos y a los de admisibilidad de usos, que contemplen a la manzana y a la cuadra como unidades primarias de configuración del tejido urbano”. Cuadra y manzana son, como se entiende claramente, contextos más amplios que el terrenito aislado.

El escrito firmado por Pierini menciona varias actuaciones y presentaciones de Gómez Coronado en temas de alturas constructivas, nuevo Código y otros problemas urbanos. También repite que la Defensoría descubrió, al pedirle informes a la Subsecretaría de Planeamiento y a la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, que muchas obras no tienen registrados sus planos, aunque los expedientes tienen hasta tres años. Y señala que un grupo de legisladores porteños se presentó con vecinos para pedir un amparo para que el Gobierno porteño deje de una vez de dar permisos de construcción en Villa Pueyrredón, en particular sobre Del Carril, Constituyentes y La Pampa. La jueza Andrea Danas concedió el amparo y prohibió que el ministro Daniel Chaín y su subsecretario Héctor Lostri siguieran llenándoles el bolsillo a los especuladores.

Lo mejor del asunto, como señaló la jueza y señala la Defensoría, es que el 13 de mayo del año pasado se rezonificó la avenida, ley publicada ya en junio. Con seis meses del cambio, sigue habiendo obras en marcha que la violan y sigue en veremos la aprobación de otras más, una típica situación chainista. Es por eso que la Defensoría le dio treinta días a Lostri para que “realice el análisis de las obras y/o de los proyectos presentados para parcelas emplazadas dentro del polígono afectado” de modo que se adapten a la nueva ley. Hasta le dice que convoque a los “respectivos desarrolladores”.

Sobre las tablas
Como es sabido, la empresa Patagonia Floorings tuvo la idea de reglar pedacitos del piso original del escenario del Teatro Colón. Esta idea no es exactamente nueva y es una manera, algo guaranga, de seguir la moda del patrimonio. Por ejemplo, hace unos pocos años comenzó el reciclado de la maltería Hudson como centro de un verdadero barrio nuevo en esa zona del sur metropolitano. Como los viejos edificios habían sido vendidos uno a uno como escombro –una increíble muestra de gerenciamiento a la Mr Magoo–, los nuevos desarrollistas se encontraron con una inmensa montaña de ladrillos de alta temperatura apilados dentro del edificio central. Estos materiales superduros y de un raro color amarillento eran los restos del gran horno de tostado de maltas, un objeto maravilloso frívolamente demolido para rellenar terrenos. El nuevo dueño tomó algunos, los hizo limpiar cuidadosamente y los regaló en una bonita caja.

La imitación de Patagonia Floorings no tuvo en cuenta que el Colón es un monumento histórico nacional y porteño, con lo que no se podía andar regalando pedazos. Resulta que la Defensoría porteña ya tenía una actuación, la 4157, abierta en 2006 por Fabio Grementieri, el arquitecto y experto en patrimonio que tan duramente criticó las obras realizadas. En el plan de obras del teatro se establece que el escenario será reformado y que “se procederá al retiro del solado de madera existente en escenario y foso conforme a lo indicado en planos y/o por Inspección de Obra”. Para más detalle, se dice que “dado el deterioro que presenta la capa superior del piso se procederá al recambio del entablonado superior en toda la superficie del escenario y foso de orquesta en madera petiriby de 1 1/2’ x 6’. Es condición mantener el nivel de piso terminado existente. Se reemplazará, y repararán las piezas, cabios, listones que presenten deterioros, así como cualquier elemento que comprometa la estabilidad y durabilidad del mismo. En caso de no contar a la fecha de ejecución con petiriby disponible en plaza el contratista deberá proponer su reemplazo por viraró, garantizando el correcto tenor de humedad de la madera. Como terminación final se procederá al cepillado, parafinado con pulido final”. Lo que se sacaba del Colón no era escombro, como se especifica en el Pliego de Condiciones Particulares, en el punto 2.9.7 “Materiales y objetos provenientes de excavaciones y demoliciones”. Ahí se dice que “el contratista hará entrega inmediatamente a la inspección de todos los objetos de valor material, científico, artístico o arqueológico que hallare al ejecutar las obras, cumplimentando la legislación vigente”. Si en los pliegos no se especifica qué es valioso y qué no, el contratista está obligado a preguntarle al director de la obra.

Como lo que el defensor adjunto del Pueblo porteño Gerardo Gómez Coronado le pregunta a ese director de la Unidad de Proyectos Especiales del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ingeniero Sebastián Maronese, si se cumplieron estas normas en el caso del entablonado del escenario. En concreto, si “estaba en su conocimiento que la empresa Patagonia Floorings & Decks había utilizado las maderas del antiguo piso como obsequio empresarial. En caso afirmativo, si prestó su conformidad al hecho. En caso negativo, qué medidas tomará al respecto”. Muy buena pregunta.

domingo, 30 de enero de 2011

Otro derrumbe y el estado ausente

http://lamilitanciaenlosbarrios.blogspot.com/2011/01/otro-derrumbe-y-el-estado-ausente.html

El jueves 20 de enero del corriente año ha ocurrido otro derrumbe, esta vez en el barrio porteño de Parque Chass sumados a los tantos que se produjeron en toda la Ciudad de Buenos Aires…y seguimos sumando en el Gimnasio de Villa Urquiza, el obrero muerto en Villa Lugano muchos otros mas, que quizás pasan de largo porque depende del diario que elijamos leer para que nos enteremos o no…pero sepamos que existieron y que sigue sucediendo a diario

El hecho ocurrió después de una lluvia en la calle Arismendi 2535 en una obra dirigida por el Arq. Javier Hernán Belderman, encargado del Proyecto Dirección Construcción Calculo y Ejecución Estructural. Pero parece que no calculo muy bien, y a causa de la lluvia ocurrida ese día, cedió el suelo…y se derrumbó la obra. Solo por la intuición de los obreros que decidieron que debido a las inclemencias climáticas algo raro pasaba y se fueron….y eso “raro” era el principio del derrumbe de la obra que se estaba llevando a cabo al lado de una casa baja, que durante meses los propietarios notaban que se iba resquebrajando el techo, se agrietaban las paredes y el suelo se iba levantando….fue así, como el marido de la Sra. que vive allí, llamo a su mujer alertando que estaba abandonando la casa porque notaba que los pisos se estaban levantando y minutos después verían su casa hecha pedazos.

Muchos fueron las alertas, muchos fueron los avisos, las denuncias por parte de los vecinos al 103 pero las prioridades para el organismo de Control del Estado y para el Área de Fiscalizaciones y Obras en Construcción del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, parece que son otras.

Aquel barrio de casas bajas, fue cambiando su fisonomía, sus fachadas, producto al boom inmobiliario, fueron leña para las constructores, e inmobiliarias con el fin de construir mega edificios indiscriminadamente, sin control del GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES a cargo del Sr. MAURICIO MACRI, ahí donde el Estado esta ausente de controles, de verificaciones, de permisos de obra…ahí donde las empresas suministradoras de servicio no invierten y hacen que las cañerías colapsen, que haya cada vez mas cortes de luz, etc.

El objetivo de las constructoras es edificar departamentos tipo “conejeras”, deficientes, con materiales baratos, mano de obra barata y más cantidad de unidades, a precios siderales.

Entonces, los porteños soportamos la falta de controles desde Estado, donde nos garanticen la seguridad adecuada para poder habitar en esta Ciudad, donde no sabemos que puede suceder ni siquiera dentro de nuestras casas, y si sucede algo nadie garantiza nada, ni siquiera la asistencia del propio Estado, que en estos casos fue deficiente ya que el único Organismo del GCBA fue Guardia de Auxilio y Logística, que realizo tareas de apuntalamiento.

Días después del hecho, los damnificados quedaron sin agua, sin luz y sin gas, y hasta el día de hoy sin ninguna provisión de estos servicios y sin ninguna respuesta de parte del Estado….

viernes, 21 de enero de 2011

El gobierno de Macri desvirtúa la aplicación del código de construcciones: Permite, no obliga

http://www.telam.com.ar/vernota.php?tipo=N&dis=1&sec=1&idPub=209958&id=398617&idnota=398617

Prosigue la nota con Gerardo Gómez Coronado, Defensor Adjunto de la Ciudad de Buenos Aires con competencia en problemas urbanísticos.



Pregunta: ¿Cuáles son las zonas en las que se impulsó el modelo constructivo destinado a los sectores más pudientes?

La primera saturación se da en lo que se denomina Barrio Norte que incluye el barrio de Recoleta: agotada la ocupación de esa zona, donde escasean los terrenos disponibles, hubo un corrimiento del negocio inmobiliario hacia Palermo, zonas de Belgrano y a medida que se agotaban los lotes vacantes, se fue extendiendo hacia Caballito, Villa Urquiza, Coghlan y otros barrios.

En realidad la única zona originalmente planificada para contener y fomentar ese tipo de desarrollo inmobiliario fue Puerto Madero, porque, nos puede gustar o no, fue un barrio planificado que se supo desde el inicio que estaba destinado a edificaciones de oficinas, servicios y vivienda para clase media alta.

En cambio, para Palermo Viejo, Belgrano, Coghlan, Villa Urquiza o Caballito, no hubo planificación: fue la propia dinámica del mercado inmobiliario que encontró lotes baratos o, lo que fue mucho peor, que produjo una oleada de compra de casas de una o dos plantas no para reciclarlas sino para demolerlas y luego construir edificios.

Y eso ya es otro problema: la Ciudad ha perdido una parte importante de su patrimonio edificado. Mientras el gobierno deja hacer y participa en este nuevo perfil de negocios inmobiliario y constructivo, y digo participa porque, al menos, autoriza a lapicera alzada los permisos de obra, los vecinos se tuvieron que hacer cargo de la racionalidad ausente en la gestión del gobierno y mediante la protesta lograron instalar en la agenda política de la ciudad el tema de la construcción indiscriminada. Gracias a los vecinos es que se sancionaron varias leyes en los últimos años destinadas a proteger zonas y edificios o que limitan las alturas edificables.

Pregunta: Usted explica que según sea el modelo constructivo que predomine, así será el perfil de ciudad. ¿Cuál es, hoy, el perfil de la ciudad de Buenos Aires?

Respuesta: Se está organizando un perfil de ciudad muy distinto al pretendido y en gran parte característico de Buenos Aires que se jactó de ser una ciudad policéntrica, socialmente democrática y homogénea. Por el contrario, se está consolidando un tipo de ciudad con barrios “altos” y “bajos”, donde se descuida el espacio público. Funcional a este perfil de ciudad partida, desmembrada urbanística y socialmente, es la actitud “fisiócrata” que tiene el Gobierno de la Ciudad para dar permisos de construcción y/o para regular el uso del espacio público.

Pregunta: ¿Por qué fisiócrata?

Respuesta: Durante el siglo XVIII, principalmente en Francia, surgió esta corriente de pensamiento que en contraste con el mercantilismo (que propugnaba la acumulación de metales) entendía que la riqueza de las naciones provendría de la explotación de la tierra, y que para que ello fuera posible la actitud del Estado debía ser meramente pasiva: “laissez faire”, es decir “dejando hacer”.

Pregunta: Buenos Aires, entonces, está dejando de ser lo que fue: una ciudad abierta en la que el espacio público era considerado un bien común.¿Cómo reaccionan los vecinos ante cambios tan profundos?

Respuesta: Con movilizaciones espontáneas. Es una corriente de participación vecinal que en los hechos viene a ponerle un freno a la decisión de permitir que el mercado gobierne la ciudad de Buenos Aires. En los últimos años fueron floreciendo en cada uno de los barrios afectados resistencias vecinales al modelo constructivo dominante.

Las motivaciones de las movilizaciones vecinales son variadas: algunas tienen que ver con la estética, otras con la forma de vida, otras con la infraestructura o con el colapso de los servicios; todo eso se juntó y produjo un movimiento vecinal que hizo posible que el límite a la voracidad inmobiliaria lo pusieran los propios vecinos.

Pregunta: El ejecutivo de la ciudad no responde a las demandas vecinales. ¿La administración judicial tiene una actitud similar?

Respuesta: Así como mencionamos la profusión de normas legislativas que se dieron en los últimos años en consonancia con los reclamos ciudadanos, lo cual nos habla de una buena productividad de la Legislatura, debemos destacar que la Justicia de la Ciudad se hizo eco de las demandas vecinales asumiendo una posición más que pro activa en defensa de los intereses ciudadanos ya que hizo lugar a numerosos recursos de amparo y medidas cautelares que frenaron obras perjudiciales para la calidad de vida de los porteños.

Pregunta: Una herramienta para gestionar conflictos, sobre todo como los que Ud. informa, es la audiencia de conciliación: ¿se utiliza esa alternativa en la ciudad?

Respuesta: Sí, y en esas audiencias de conciliación, el Gobierno ha planteado que no puede hacer nada porque los proyectos sobre los que los vecinos han reclamado, están de acuerdo con los Códigos de Edificación y de Planeamiento Urbano. Y aquí chocamos con una falsedad ya que los códigos permiten pero no obligan.

Y además, habilitan para esos casos los llamados convenios urbanísticos que, es notable, este Gobierno ha firmado, y varios, pero siempre a pedido de los privados que presentaron las solicitudes de autorización de obras. Los convenios urbanísticos son acuerdos que puede firmar el ejecutivo con desarrolladores inmobiliarios.

Por ejemplo, el de la zona del Warnes que se suscribió en el año 2000 entre el Gobierno de la Ciudad y la empresa Carrefour, empresa que se comprometió a construir una escuela media, que está funcionando, en la avenida Chorroarín y Warnes y también colaboró en la construcción de un paso bajo a nivel que actualmente existe. El actual gobierno de la ciudad no utiliza ese instrumento, herramienta que le permitiría cambiar, por ejemplo, autorización de obra por disminución en la altura de la construcción.

Pregunta: ¿Los convenios urbanísticos resultan de los usos y costumbres o están contemplados en alguna norma?

Respuesta: Están contemplados en la Sección 8 del Código de Planeamiento Urbano y además son promovidos por el Plan Urbano Ambiental de la Ciudad.

Pregunta: Existe la normativa que posibilita buscar una situación de equilibrio entre vecinos y desarrolladores inmobiliarios pero no se la aplica…

Respuesta: Exactamente. Y es más, ese instrumento normativo es sólo uno de los recursos que tiene el Gobierno para solucionar los conflictos originados por la aplicación de un código de planeamiento urbano que choca contra la calidad de vida de los vecinos.

jueves, 20 de enero de 2011

Otro derrumbe mas y van....????

http://www.elargentino.com/nota-122937-Derrumbe-en-Parque-Chas.html

http://www.larazon.com.ar/ciudad/antecedentes-terminaron-mal_0_206100009.html

http://www.larazon.com.ar/ciudad/Temor-vecinos-derrumbe_0_206100008.html

Se cayó una medianera en una obra de Parque Chas. No hubo heridos porque, por la lluvia, los obreros no estaban trabajando. Varias personas del barrio habían denunciado irregularidades.

Una vez más, un derrumbe en la Ciudad mantiene en alerta y genera temores en vecinos. Esta vez ocurrió en Parque Chas, en una obra en construcción, y de milagro no hubo heridos (los obreros no trabajaron por la lluvia). Dicen que la tormenta influyó, pero vecinos explicaron que realizaron denuncias por irregularidades en varias oportunidades y no tuvieron respuesta.

El desmoronamiento ocurrió cerca de las 16.30, en una construcción de la calle Arismendi al 2500. Una pared medianera de una obra que se encuentra en pleno trabajo cedió, generando temor en los vecinos, quienes fueron alertados por el fuerte ruido del derrumbe. El accidente, a diferencia de los derrumbes del boliche Beara, en Palermo, y el gimnasio de Villa Urquiza, no dejó ninguna víctima fatal. Según los testigos, todos los días hay varios obreros en el lugar, sin embargo ayer, por las malas condiciones climáticas, no estuvieron.

Si bien todavía se analizan las causas del hecho, las primeras versiones llegaron por parte de los vecinos. Todas apuntan en el mismo sentido: había irregularidades en la construcción y, a pesar de las denuncias, nadie los escucho. Una persona del barrio contó que ayer mismo se comunicó con la empresa constructora porque notaba inestabilidad: “Me atendieron, me dijeron que ellos no tenían que ver y me cortaron de una”. Otro hombre que vive enfrente de la edificación, en tanto, dijo ante las cámaras que la semana pasada había notado fisuras en el piso de la construcción y, pese a avisarlo, “la constructora no frenó las obras”. Además, según los relatos, los vecinos también se comunicaron con la Policía, que se desligó del tema.

A la justicia por las construcciones en áreas críticas

http://www.noticiasurbanas.com.ar/info_item.shtml?sh_itm=a7ca998e2c98d5ac0f553bca945757c9

Desde 1998 al año 2009, en la ciudad de Buenos Aires se construyeron 19.669.379 metros cuadrados en edificios residenciales y comerciales, crecimiento que no fue acompañado por obras de renovación y ampliación en las redes de servicios, especialmente, en las de agua y cloacas. A raíz de ello, al menos cinco barrios porteños se encuentran en una situación crítica.

La jueza Carina Ziccheo, del juzgado en lo Contencioso y Administrativo número 14 deberá resolver, cuado finalice la feria judicial, si hace lugar al recurso de amparo presentado por la ONG Protocomuna de Caballito, y que requiere la suspensión de la entrega de permiso y finales de obra en cinco barrios en los que un estudio de la empresa Aysa determinó un grado “crítico” del sistema de agua y redes cloacales.

Los barrios en cuestión son Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Caballito, Coghlan y Palermo. En esos predios, se determinó que los daños en las redes de agua y cloacales alcanzan, en algunos tramos, el 80 por ciento y que, lógicamente, no soportarían mayor caudal en tales condiciones. Además, la pérdida de agua en filtraciones ronda un 38 por ciento.

Gustavo Desplats es el presidente de la ONG Protocomuna Caballito, y explicó a Noticias Urbanas que el actual modelo constructivo “tiene una gran capacidad de daño para la calidad de vida de los vecinos de la ciudad”. Y disparó que el ministro porteño Daniel Chain, y Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento, “hacen como si nada, porque tienen intereses en el negocio inmobiliario, como por ejemplo, el emprendimiento llamado Los Jardines de Roosevelt, en Villa Urquiza”. “Especialmente en el barrio de Villa Urquiza, en donde los mismos datos de la Ciudad aportados a la empresa AYSA prevén un incremento de la población en 10 años de más del 50%, Lo que es una barbaridad en cualquier lugar del mundo”, añadió.

“El informe de la empresa Aysa dio un resultado muy comprometedor sobre el estado la las redes de provisión de agua y saneamiento cloacal de Palermo, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Caballito y Coghlan; algunos tramos de los conductos de provisión de agua presentaban disminuciones de 60 al 80 de su capacidad y no estaban en condiciones de soportar ni la demanda inmediata. En el caso de los cloacales se encontraron perdidas del orden del 40%. En ambos casos contaminando la tierra y las napas de los acuíferos”, puntualizó Desplats

Durante el gobierno de Jorge Telerman, se implementó un convenio con Aysa para realizar obras por 320 kilómetros de cañerías que deberían haberse instalado en esos barrios. Pero, en ese acuerdo, se establecía una responsabilidad para la ciudad. Según Desplats, el Ejecutivo “no destinó un centavo en hacer cañerías o ductos, pero si continuó dando permisos de obra en estos barrios en situación crítica”.

miércoles, 19 de enero de 2011

Barrios porteños saturados de edificios sin redes de servicios en condiciones

http://www.telam.com.ar/vernota.php?tipo=N&dis=1&sec=1&idPub=209741&id=398187&idnota=398187


TELAM INVESTIGA

Barrios porteños saturados de edificios sin redes de servicios en condiciones


Desde 1998 al año 2009, en la ciudad de Buenos Aires se construyeron 19.669.379 de metros cuadrados en edificios residenciales y comerciales, crecimiento que no fue acompañado por obras de renovación y ampliación en las redes de servicios, especialmente, en las de agua y cloacas. Al menos cinco barrios de la ciudad se encuentran en situación crítica por la saturación de construcciones que carecen de redes en condiciones para soportarlas.

Gustavo Desplats es el presidente de la ONG Protocomuna Caballito y desde 1998 activa por la solución de un problema que, denuncia, ha llevado a una vasta zona de la ciudad al borde del colapso.

-Al revisar normativa y políticas para la construcción de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires, uno se encuentra con un fondo de continuidad a través de los últimos 40 años que no deja de sorprender. ¿Ud. Comparte esta lectura?
Si, es así: hay una dinámica dada por un modelo constructivo que se impone con el proceso y la nefasta gestión de Cacciatore: el modelo de la mega ciudad, de una Buenos Aires-San Pablo, con 8 millones de habitantes. Pero es importante entender que los procesos y mecanismos desreguladores y pro mercado que manejaron las ideas políticas de la década de los 90 y que fueron la continuidad con el modelo de ciudad de la dictadura, se consolidaron en la Ciudad de Buenos Aires con los cambios de normativa que ocurrieron en el año 2000. Lo que acelero de manera significativa los tiempos.

-¿Cuáles fueron esos cambios?
Hay que entender la situación: en el año 2000 la Argentina se encontraba en uno de sus momentos más difíciles. Meses y meses de recesión. Esa circunstancia fue aprovechada por los lobbies de la construcción para presionar a la Legislatura: ”si no modifican y hacen mas fácil las cosas nada más se va a construir". Y, lamentablemente, el dos de agosto de 2000 la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona la Ley 449, el Código de Planeamiento Urbano y la modificación de la Ley de Impacto Ambiental.

El Código, sancionado sin la existencia de un plan Urbano Ambiental, lo que rompió la lógica del árbol legal institucional, debía ser una mera recopilación ordenada de centenares de ordenanzas. Un compendio que permitiera clarificar mucha normativa dispersa. Pero en su confección se realizaron numerosas modificaciones, siendo una de las más negativas la incorporación a zonas de alta densidad, como son las R2A1 y R2A2, de sectores de la Ciudad donde hasta ese momento sólo se podían construir no más de 4 pisos. En esos lugares, con la nueva normativa, se permitió construcciones que en un único lote pueden llegar a tener de 8 a 10 pisos pero que si se suman parcelas, casi no hay límites de altura y por lo tanto da lugar a que en un barrio de casas se pueda construir una torre de 34 pisos. A ello se sumó la modificación de la Ley 123 que excluyó a la construcción de las cuestiones de impacto ambiental.

-¿Cómo se la excluyó?
El modo de excluirla fue diferenciando las actividades prohibidas, por un lado, y por otro, estableciendo tres niveles de impacto: a) impacto bajo o poco relevante; b) impacto medio; c) impacto relevante. Concluyendo, la construcción pasó a no ser considerara como generadora de impacto.

-Sin embargo, existe un límite en metros cuadrados para medir impacto ambiental. ¿Cómo es eso?
Ocurrió que desde el Ejecutivo se modificó el umbral a partir del cual se estudian los impactos ambientales que podrían ocasionar la obra misma, subiéndolo de "a partir de 2000 m2" a "a partir de 10.000 m2". 5 veces lo que la costumbre marcaba. En resumen, la ley 449 y la ley 452
modificatoria de la 123 abrieron la puerta a un modelo constructivo con gran capacidad de daño para la calidad de vida de los vecinos de la ciudad.

- ¿Qué efectos produjeron esas leyes?
Hay que recordar que las dos leyes fueron sancionadas el mismo día. Antes de que existieran, la actividad constructora era escasa: en 2002 se permisaron 214.000m2. Al año siguiente, 1.100.000 y en el 2006 2.600.000 m2. Las condiciones para la aplicación efectiva de las leyes se hicieron efectivas al final del 2002. En el caso de Villa Urquiza, la realización de la infraestructura de la línea de subterráneos fue el detonante. La incidencia de obras en un número limitado de cuadras de las estaciones actuales o proyectadas, representa un porcentaje mayoritario de todas las permisadas y construidas en el barrio.

- Ud. describe un modelo de desarrollo urbano inercial, es decir prosigue lo existente. ¿Qué es lo existente?
El mercado. Así es que la primera intervención para rescatar a la ciudad de la inercia del mercado ocurrió en diciembre de 2006, cuando el Ejecutivo, mediante el Decreto 1929/06, suspendió la entrega de permisos de obras en 6 barrios porteños (Palermo, Villa Urquiza, Villa Pueyrredon, Caballito, Coghlan y Nuñez). Asimismo pidió a las empresas de servicios la realización de estudios de sus redes. El informe de la empresa AYSA dio un resultado muy comprometedor sobre el estado la las redes de provisión de agua y saneamiento cloacal de Palermo, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Caballito y Coghlan, mostrando que en Núñez no se presentaban daños significativos.

En cambio en los otros barrios, algunos tramos de los conductos de provisión de agua presentaban disminuciones de 60 al 80 de su capacidad y no estaban en condiciones de soportar ni la demanda inmediata. En el caso de los cloacales se encontraron perdidas del orden del 40%. En ambos casos contaminando la tierra y las napas de los acuíferos.


-La suspensión de entrega de permisos de obras tenía un plazo de noventa días. ¿Que ocurrió al vencimiento?
Ante la dramática situación ambiental constatada, el Gobierno de la Ciudad dictó el Decreto 220/07 por el que reconoce la situación y crea un procedimiento especial para la entrega de permisos de obra en los cinco barrios.

Se realiza un convenio con AYSA para la realización de obras por 270 millones de pesos que suman más de 300 kilómetros de cañerías y conductos. Lamentablemente hoy después de casi 4 años nada de eso se realizo. Pero en cambio se permitieron millones de metros cuadrados de construcciones en estos barrios. Especialmente en el barrio de Villa Urquiza, en donde los mismos datos de la Ciudad aportados a la empresa AYSA prevén un incremento de la población en 10 años de más del 50%, Lo que es una barbaridad en cualquier lugar del mundo.

Pero mucho más en una ciudad como Buenos Aires con crecimiento casi vegetativo y sin cambios significativos en su población desde hace más de 60 años: en los últimos 10 años creció un 4,1% y en Villa Urquiza creció 12 veces más que el promedio de la Ciudad, lo que es una demostración de la falta de planeamiento y el papel desastroso del mercado como guía de la construcción, con el abandono del Estado como planificador.

miércoles, 12 de enero de 2011

En 2010, la Legislatura protegió 575 inmuebles

http://www.clarin.com/ciudades/capital_federal/Legislatura-protegio-inmuebles_0_407359351.html

12/01/11 La mayoría fue por motivos históricos o arquitectónicos, debido a su valor.
PorNora Sánchez


Durante 2010, la Legislatura porteña aprobó 71 leyes que protegen 575 inmuebles, desde museos hasta petit hoteles y hospitales. En algunos casos, prohibió su demolición y en otros, cambiar su estructura. Además, limitó las alturas para la construcción de edificios en algunos barrios. Y prorrogó la vigencia de la ley 3680, que resguarda todos los edificios anteriores a 1941 .

En la mayoría de los casos, los edificios fueron protegidos por motivos arquitectónicos e históricos . El listado incluye al de la Comisión Nacional de Energía Atómica (Libertador 8250), el del Museo Isaac Fernández Blanco (Suipacha 1422) y a la Residencia Landajo (Juncal 1319), construida en 1918 por el arquitecto francés Luis Martín. Además, resguardaron a los edificios de la Asociación Argentina de Actores (Alsina 1762), una casa art decó en Ecuador 979, la sede de la Gran Logia de Masones (Perón 1242), el ex cine Gran Rivadavia (Rivadavia 8636), el Palacio Estrugamou de Salta 1007/27, la casa de Leopoldo Lugones (Uruguay 1371), al mercado de Abasto y al Puente Alsina.

También fueron protegidos los hospitales Santa Lucía, Rivadavia, Muñiz, Moyano y Borda, y el Centro de Salud Mental Nº3 (Av. Córdoba 3120). Y se aprobaron leyes protegiendo grupos de inmuebles con un valor arquitectónico en común. Por ejemplo, 14 obras del arquitecto Virginio Colombo, 48 de Alejandro Bustillo y 12 “Petit Hotel” y “Hotel Particulier”.

Por otra parte, aprobaron leyes en primera lectura que ahora deben ser sometidas a una audiencia pública y a otra votación para ser sancionadas en forma definitiva. Es el caso de las que protegen 9 inmuebles en la calle Malasia, 11 en la calle Posadas, 16 en Ciudad de la Paz y Gorostiaga, 7 en la calle Tronador, el ex Cine Teatro Versailles, la “casa del árbol” de Virrey del Pino 2446, la Facultad de Psicología (Independencia 3051) y el Mercado Urquiza de Monroe 5114. Después de una movida vecinal para impedir su demolición, la Legislatura aprobó también leyes en primera lectura para preservar La Imprenta y La Cuadra.

Por otro lado, la Legislatura determinó una altura máxima para la construcción en algunas zonas. Por ejemplo, en 19 cuadras de la avenida Salvador María del Carril y su continuación, La Pampa, 175 inmuebles del casco histórico o el entorno de la Plaza Lavalle. Y los diputados prorrogaron hasta el 31 de diciembre la ley 3680, que le otorga protección patrimonial a los edificios anteriores a 1941.

lunes, 10 de enero de 2011

El lado B del boom

http://www.noticiasurbanas.com.ar/info_item.shtml?sh_itm=78d477df40e618fe724ba9831ae5e6eb

En Caballito y Palermo se concentra la construcción inmobiliaria mientras que en el sur la política habitacional aún hace ruido. Encima, casi tres millones de porteños podrían ver colapsado el servicio cloacal y de agua.

Por Juan Salinas


La otra cara de la moneda de la ocupación de las tierras de ese baldío lleno de pajonales en que se había convertido el parque Indoamericano, y la conmoción que ello desató en Villa Soldati, es el caótico boom inmobiliario, basado en edificios altos, en un puñado de barrios porteños donde las redes de agua y cloacas están al borde de un colapso que, acaso, ya haya comenzado.

“Mientras el barrio de Caballito representa apenas poco más del 3 por ciento de la superficie de la Ciudad, entre el 8 y el 15 por ciento de las nuevas construcciones –depende cómo se mida­– se están haciendo en él, y la situación es todavía peor en Villa Urquiza y Villa Pueyrredón­, cuyo crecimiento demográfico es explosivo”, señaló Gustavo Desplats, presidente de la Proto Comuna Caballito.

“Mientras en el último decenio, de acuerdo al reciente censo, la población de la Ciudad aumentó un 4,1 por ciento, en Villa Pueyrredón aumentó en un 56 por ciento, es decir, 13 veces más. Y al mismo tiempo, en barrios como Soldati, Lugano, Pompeya y Villa Riachuelo, que en conjunto representan más del 12 por ciento de la superficie de la Ciudad y que fueron conmocionados por los acampes en el parque Indoamericano, apenas se está haciendo entre el 1 y el 2 por ciento de las nuevas construcciones”, agregó.

“No hay ninguna planificación: todo es negocio. Un 30 por ciento de las nuevas construcciones son suntuosas, un 50 por ciento, lujosas, un 20 por ciento estándar, es decir, para clase media-media, y no hay prácticamente ninguna construcción de viviendas sociales”, fue la lapidaria conclusión de Desplats.
En los últimos ocho años, el 80 por ciento de las construcciones que se realizaron en la Ciudad se concentraron en 11 de los 48 barrios porteños. Villa Urquiza, Caballito, Coghlan, Villa Pueyrredón y Palermo son los más afectados por la demolición de casas bajas para edificar torres.

El planeamiento urbano, clave en cualquier ciudad del mundo para ofrecerles una buena calidad de vida a sus habitantes, no es, para nada, un tema prioritario para el gobierno PRO. Así, los casi tres millones de porteños viven sobre una estructura de redes de agua y cloacas repleta de pérdidas y agujeros y al borde del colapso. Sobre todo en los barrios de mayor concentración de población.

“Hace cuatro años que algunos vecinos de Caballito nos dimos cuenta de que el modelo constructivo que estaba en desarrollo era un modelo de concentración y exclusión, que pone en riesgo el funcionamiento del sistema de provisión de agua y recolección de fluidos cloacales”, contó Desplats. Y expresó que mientras los legisladores siguen en deuda en parir una nueva norma que reemplace al obsoleto Código de Planeamiento Urbano, todos los años se presentan distintos proyectos para revertir o al menos frenar aquella situación.
“No es posible dejar que sea el mercado inmobiliario quien diseñe la Ciudad. Todas las urbes del mundo están reguladas, limitando la construcción. Pero acá, la política es el laissez faire: dejar hacer, permitirlo todo”, dijo a Noticias Urbanas el legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica), autor de un proyecto para controlar las construcciones en altura. El proyecto de Abrevaya propone edificios de hasta tres pisos en la mayoría de los barrios, de modo de permitir las multiviviendas a la vez que preserva “el derecho a la luz, a ver el cielo”.

La construcción de edificios altos y de muchos departamentos disminuye la presión del agua y altera bruscamente la fisonomía de los barrios residenciales. “Cuando las empresas constructoras realizan lo que se llama englobamiento de parcelas, este tipo de construcción queda por fuera de la legislación, y la altura que pueden realizar se somete a una decisión ministerial arbitraria”, manifestó el diputado Adrián Camps (Proyecto Sur). “Se trata de una decisión que se toma sin evaluar el impacto ambiental acumulativo, lo cual es terrible, porque como cualquiera puede darse cuenta, no es lo mismo que en un barrio se haga un edificio en altura a que se hagan 20”, añadió.

Abrevaya, Camps, Martín Hourest (Igualdad Social), Fabio Basteiro (Proyecto Sur) y Eduardo Epszteyn (Diálogo por Buenos Aires) presentaron recientemente un pedido de informes al Ejecutivo sobre esta flagrante falta de planificación.

Un informe oficial

La contaminación del agua es otra consecuencia de semejante manera de construir. Ante las protestas y reclamos de ONG y asociaciones de vecinos, en 2006 el entonces jefe de Gobierno Jorge Telerman ordenó la realización de estudios de capacidad y demanda a las empresas de servicios públicos. Así fue que en enero de 2007, la empresa Agua y Saneamientos Argentinos (AySA, estatal) presentó un informe que determinó con suma claridad que existe una situación crítica en los mismos cinco barrios que protagonizan el boom inmobiliario.
La mayoría de los caños, recuerda Desplats, “fueron construidos en 1911, y en el caso de Caballito, el más nuevo data de 1945. Claro que desde entonces fueron intervenidos, pero la cañería original data de ese tiempo, presenta numerosas roturas y las de la red cloacal están contaminando los acuíferos de los cuales extraemos el agua que bebemos. Repito: estamos contaminando con heces cloacales y con agua clorificada los acuíferos Pampa y Puelche. El Pampa ya está contaminado y no se utiliza, pero el Puelche es de dónde empresas como Quilmes, Coca Cola y Villa del Sur sacan el agua. Y lo estamos contaminando a conciencia plena: hay un decreto colgado en la página web de la Ciudad que, con la firma de Telerman, advierte sobre esta situación”.

En efecto, a partir del informe realizado por AySA hace más de tres años, Telerman emitió el decreto 220/07, que estableció la urgente necesidad de realizar 320 kilómetros de obras de infraestructura de provisión de agua y cloacas. El convenio firmado entonces entre el Gobierno de la Ciudad y AySA estableció que si la empresa no realizaba las obras en el término del año, se haría cargo de las mismas el Ejecutivo porteño. Esta fecha se cumplió el 7 de febrero de 2008, a menos de dos meses de la asunción de Mauricio Macri, quien, por cierto, desconoció olímpicamente en los hechos lo firmado por Telerman. “En estos tres años de gestión, el actual gobierno no invirtió ni un centavo en infraestructura. En su momento, las obras fueron valuadas en 235 millones de pesos. Ahora deben rondar los 400 millones”, puntualizó Desplats.

Y refirió que desde entonces no sólo se han habilitado dos millones de metros cuadrados cubiertos de nuevas construcciones, sino que ahora están empezando a habilitarse los edificios que se comenzaron a hacer en 2007, año récord en la Ciudad en lo que hace a la extensión de permisos. “Las grandes torres de edificios se van a terminar más o menos a la vez, durante este verano, y en ese mismo momento va colapsar el sistema. Si es que ya no empezó a colapsar. Porque vecinos de un edificio de 15 pisos y 30 departamentos de la calle Yerbal al 100 me acaban de informar que, además de no tener luz, el sótano se ha inundado, y que el Gobierno de la Ciudad y AySA se tiran la pelota. Al parecer, se ha roto un caño importante.”

“Nos encontramos ante un gran daño ambiental, de consecuencias impredecibles, que probablemente sea el segundo problema ambiental más importante de la Ciudad, después de la contaminación de la cuenca Matanza-Riachuelo. Estamos contaminando el agua, nuestro recurso más valioso. Lo que nos da vida. Estamos comprometiendo el futuro que le debemos a nuestros hijos”, concluyó Desplats.

La Proto Comuna Caballito se presentó ante la Justicia para pedir una medida cautelar: la inmediata suspensión de la entrega de permisos de obra nueva y de finales de obra en Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Palermo, Caballito y Coghlan. La causa, presentada con el patrocinio del abogado Osvaldo Sidoli, presidente de la Red Verde Ciudadana, se tramita en el Juzgado 14, Secretaría 27, a cargo de la jueza Karina Cichero.

Contra los túneles

Además de pedir la suspensión de la entrega de permisos de obra nueva y de finales de obra en los principales barrios afectados y la realización de los 320 kilómetros de obras de infraestructura comprometidas en 2007, en una rueda de prensa que ofrecieron en diciembre en la Legislatura para denunciar la inminencia de un “colapso cloacal” y el correspondiente “desastre ambiental”, la Proto Comuna Caballito, la ONG S.O.S. Urquiza-Parque Chas-Juntos por Urquiza y el periódico barrial Lo Que Faltaba pidieron “la modificación de la Ley 3.528” de modo que “se suspenda definitivamente la construcción de túneles en calles” destinándose ese dinero “ a las obras cloacales y de provisión de agua fundamentales para la vida en la Ciudad.

“Los cruces deben hacerse por las avenidas y no tal como está planteado en la Ley 3.528, por calles secundarias. Así no se solucionarán los problemas de tránsito; simplemente se los traslada al corazón de los barrios, como sucede en las calles Ceretti y Pacheco; y más teniendo en cuenta que aún estamos esperando los prometidos túneles de las avenidas Constituyentes y Álvarez Thomas. Este problema se padece también en Villa Pueyrredón, Devoto, Núñez y Villa del Parque”.

“Asimismo –continuaron– solicitamos se realice además un nuevo estudio de las infraestructuras en barrios como Barracas, Flores, Almagro y Villa del Parque, entre otros, que están teniendo una gran incidencia de construcciones, para verificar que no se encuentren en la misma situación que los nombrados anteriormente.”

Histeria antiarbórea


La convocatoria a prestar declaración indagatoria del ex ministro de Ambiente y Espacio Público Juan Pablo Piccardo; del director general de Espacio Público; del subsecretario de Mantenimiento de Espacio Público; del director de Arbolado, y del director operativo de Arbolado a consecuencia de las “lesiones gravísimas” que sufrió la niña Zahira Morales (6 años) en la plaza Almagro, cuando el 1 de diciembre de 2009 una rama de un plátano cayó sobre su cabeza, provocó una reacción rayana en la histeria contra muchos árboles de la Ciudad: a partir de mediados del mes pasado, cuando se supo de aquella citación, cuadrillas de obreros usualmente dedicados a la poda de árboles recorrieron algunos barrios inspeccionando las raíces de los mismos, cosa de verificar que no estuvieran podridas y el árbol pudiera desplomarse. Para ello, como es obvio, debieron destruir las baldosas circundantes. En la inmensa mayoría de los casos comprobaron que las raíces estaban sanas y como si de las hordas de Atila se tratase, se marcharon dejando grandes destrozos a su paso. Destrozos que todavía nadie ha remediado.

El juez Gabriel Ghirlanda ordenó la medida que involucra a Piccardo y a varios funcionarios del Gobierno porteño haciéndose eco de un pedido formulado a principios de diciembre por el fiscal Sebastián Randle, quien también pidió y obtuvo la citación a indagatorias del director general de Espacio Público Félix Alsagat; del director de Arbolado, Guillermo Fabián Balo; del subsecretario de Mantenimiento de Espacio Público, Eduardo Villar; del director operativo de Arbolado, Carlos Paltrinieri; de las supervisoras Clara Sardo y María Rosa Sardó; el coordinador de los guardianes de Parques y Plazas, Fernando Risso; el director operativo de Guardianes de esa misma dependencia, Norberto Pini, y el responsable de Reclamos de Arbolado, Omar Prono, todos los cuales fueron o serán interrogados como presuntos responsables del hecho que provocó el hundimiento de cráneo de la niña.

Para Gustavo Romano Duffau, abogado de la familia Morales, “la responsabilidad de quienes tenían a cargo el cuidado de la plaza así como también la remoción de árboles está absolutamente clara”.

Y es que el plátano del que se desprendió la rama que golpeó a Zahira había sido denunciado repetidamente por los vecinos a causa de su mal estado. Incluso un mes y medio antes del “accidente”, en octubre de 2009, se le había caído una rama, con estrépito pero sin víctimas.

Una pericia hecha por la Facultad de Agronomía que encontró que había en la plaza Almagro otros árboles secos que podían desplomarse total o parcialmente, desató la histeria. Que no cunda el pánico. Y que los que rompen las veredas al cuete las arreglen.

El tesoro más buscado

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1339635
En el corredor norte casi no quedan y los que se ofertan tienen precios exorbitantes; por eso, los desarrolladores llevan sus operaciones a barrios como Villa Urquiza, Saavedra, Barracas o Caballito

Los lotes o terrenos son para los desarrolladores lo mismo que los casi inexistente créditos hipotecarios para la clase media: escasos, cotizados y más que necesarios. Sin ese bien, los developers no podrían construir edificios y llevar a cabo su negocio.

El reconocido economista y urbanista colombiano Samuel Jaramillo plantea que lo que se comercializa en el mercado no es la tierra misma, sino el derecho de percibir la renta. Esta afirmación es claramente comprobable en la ciudad de Buenos Aires. Al analizar la renta del suelo es preciso remarcar que el precio está dado por la capacidad de generar valor que tiene cada terreno. En el precio del suelo está implícita la noción de costo futuro, entendido como la generación de valor que se puede obtener de lo que es posible construir en ese lote.

El precio promedio del metro cuadrado varía según la zona y la superficie edificable, que determinará la incidencia que éste tendrá en el valor final de una propiedad (alcanza del 35 al 40% sobre la obra finalizada). Es decir, en estos terrenos no sólo se evalúan los metros cuadrados del mismo sino que lo importante es la cantidad de pisos y departamentos que pueden edificarse.

De ahí que debido a los altos precios y a la escasez que se nota en las zonas más demandadas, como Barrio Norte, Recoleta o Palermo, donde ya casi no existen terrenos disponibles y desarrollar en barrios considerados como de borde o de derrame, la tendencia es incursionar en otras zonas también codiciadas, pero un poco más accesibles, como Villa Urquiza, Almagro, Núñez o Saavedra.

Así lo confirmó Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, al opinar que "dado que la falta de terrenos y sus valores elevados complican el arranque de nuevos emprendimientos, se buscan alternativas en barrios en desarrollo y emergentes, entre los que sobresalen Núñez, Villa Urquiza, Flores y Caballito norte. En estas zonas, los precios resultan más equilibrados en todos sus factores y, a su vez, vienen a extender las zonas ya edificadas, resolviendo requerimientos de la demanda a valores relativos más aceptables, con emprendimientos de volumen medio y costos finales muy competitivos. Es de destacar que en las zonas mencionadas las superficies de los terrenos deben sobrepasar los 1000 o 1500 m2 de tierra para que la ecuación inversión-venta, cierre y los emprendedores se animen a concretar la operación si es que el inmobiliario de confianza le aconseja realizarla".

Y agrega: "En nuestra zona de influencia, que es el denominado corredor norte, se evidencia una marcada falta de tierra. Por esa razón, las incidencias treparon a valores muy elevados. En nuestro caso, cerramos dos operaciones el mes último en 1000 dólares y actualmente estamos negociando otra importante operación rozando los 950 dólares de incidencia por metro cuadrado. Cabe destacar que en los tres casos se trata de terrenos con frente superior a 8,66 o en esquina", sostuvo Toselli.

Para el broker, pese a estos datos alentadores, "hay algo que se vuelve en contra y es que solamente el aumento de la construcción se prevé entre el 12 y el 14%. La duda que tienen estos mismos desarrolladores es si los precios finales de venta acompañarán estos costos o no. Esa es la cuestión y la ecuación a resolver, en la que los interrogantes aportan una gran dosis de suspenso de cara a la toma de decisiones".

Zonas más rentables
Barrios como Almagro, Núñez y Villa Crespo permiten generar negocios a valores lógicos porque el terreno ronda el 20 por ciento del costo total de la obra, mientras que en zonas como Recoleta puede representar el 35 o 40%. Son zonas que ya empezaron a experimentar los beneficios del efecto derrame con revalorizaciones. Por caso, en Villa Crespo, en donde el metro cuadrado promedia los 1700 dólares, las incidencias fluctúan entre 400 y 500 dólares el m2; hace dos años era 300 dólares el metro cuadrado.

Moisés Altman, titular de Altman Construcciones, considera que los terrenos van a seguir en los valores altos actuales dada la escasez de los mismos, en especial para obras de cierta magnitud. "Por un lado no pueden subir ya que los usuarios finales no están en condiciones de pagar siquiera los valores de venta actuales dado el aumento de los costos de la construcción en dólares. Por otro lado además de la escasez, los dueños de terrenos no tienen gastos importantes en mantenerlos como refugio de valor y no tienen mejores opciones de inversión que los incentiven a venderlos", subraya.

Para Altman, "la falta de terrenos en zonas como Barrio Norte, Palermo, Belgrano y otras de mayor demanda hace que las obras nuevas se trasladen a los barrios aledaños como Núñez, Coghlan, Almagro y algunos de la zona sur como Barracas y San Telmo además de Villa Urquiza y Caballito, que ya tienen un alto grado de demanda y los terrenos han subido mucho últimamente. Es de prever que aunque los precios de venta no permiten subir los valores en las zonas más demandadas se nota que en los barrios aledaños mencionados los valores de los terrenos sí están subiendo y es posible que en poco tiempo en terrenos de buen frente se acerquen a los de Belgrano o Palermo".

Coincidente es la opinión del arquitecto Darío Gabriel López, vicepresidente de la Sociedad Central de Arquitectos y socio de la desarrolladora Arquitectónika: "En los últimos meses de 2010 aumentó la demanda de terrenos, por dos factores, uno porque los desarrolladores se ubicaron en ellos para proyectos para 2011 y el otro factor es que los lotes que estaban muy caros no siguieron aumentando y en algunos casos bajaron a precios del mercado; pese a esto el costo de la tierra todavía es muy alto y no permite realizar muchos emprendimientos ya que el valor de venta de las unidades no son convalidados con los precios que deben salir por los altos costos de la tierra. Debido a esto hay que buscar en zonas próximas a las mejores ubicaciones, Villa Urquiza, Saavedra, Colegiales, Villa Crespo, Almagro, Villa del Parque, Villa Pueyrredón, Chacarita, donde los valores bajan considerablemente posibilitando un descenso en el precio del producto final".

López destaca que también se buscan en zonas donde el gobierno de la ciudad genera polos de desarrollo, con ventajas impositivas y en los créditos, como Parque Patricios, donde los valores de la tierra son más bajos ya que rondan los 200 dólares en la zona sur. "Nosotros seguimos apostando a Palermo Viejo con dos emprendimientos nuevos, a Barracas con tres más y a Belgrano R, en una zona nueva con fuerte movimiento inmobiliario", concluye.

En Palermo Chico
Tomás Montoreano, vicepresidente de la inmobiliaria FAM, explica que "hace ya un tiempo que hay un faltante de terrenos en buenas ubicaciones, especialmente en zonas premium como Palermo Chico o lo mejor de Recoleta. En estas zonas, lo más cotizado de Buenos Aires, la incidencia calculada sobre el m2 propio vendible, puede rondar los 1200 y 1800 dólares por m2, a lo que hay que sumarle el costo de construcción. Si la incidencia es muy alta se hace difícil comprar el terreno, porque entonces habría que vender la superficie propia a valores demasiado altos para que la rentabilidad sea lógica. Los propietarios hacen bien en defender los precios de sus terrenos, pero en algunos casos piden valores excesivos y deberían comprender que todo tiene un techo. Un lote vale básicamente por lo que se puede construir arriba del mismo".

Montoreano sostiene que en el caso puntual de Barrio Parque es prácticamente imposible construir un edificio de departamentos porque los lotes son muy demandados para construir casas y los precios de los mismos son muy altos, lo que hace imposible la ecuación para un edificio multifamiliar, especialmente con un FOT máximo de 1. "Tenemos pedidos permanentemente para comprar terrenos en buenas ubicaciones y creemos que la tierra seguirá siendo un bien muy demandado en 2011 a pesar de que será un año de elecciones", finaliza.

En tanto, el gerente general de Raghsa, Héctor Salvo, comenta que "en 2011 el mercado de terrenos mantendrá los valores respecto de 2010. Los desarrolladores quieren terrenos en las zonas más afines a las características de sus productos, buscando la mejor relación precio-calidad y que la incidencia del costo de la tierra no supere el 30% aproximadamente del precio de venta del producto terminado. Los terrenos son escasos y no siempre están en venta. Es necesario trabajar mucho para detectarlos y que los propietarios se desprendan de ellos, logrando condiciones que signifiquen un buen negocio para ambas partes".

Por último, Fabián Lusarreta, director de Ribera Desarrollos SA, subraya que "en las zonas más demandadas no hay buenos terrenos y los que se encuentran rondan los 1000 dólares de valor de incidencia cuando hace 3 años estaban en 600 dólares. Es claro el ejemplo del cierre de varias estaciones de servicio para construir torres a lo largo de la avenida del Libertador. Estamos analizando algunos lotes, todos en zona norte, en buenas ubicaciones y para desarrollar residencias. El valor del metro cuadrado que se paga tiene su correlato en la falta de terrenos y en el dólar estable dado que el valor de la construcción en dólares aumenta por año un 10 por ciento".

Juan Fernández Mugica


LE PARC EN NÚÑEZ
"El 16 de diciembre 2010 RAGHSA firmó con Boehringer Ingelheim la compra del inmueble ubicado en las calles avenida del Libertador, Manuela Pedraza, Arribeños y Juana Azurduy, de la ciudad de Buenos Aires. El precio de la compra fue de poco más de 33 millones de dólares y Boehringer Ingelheim continuará ocupando el inmueble hasta tanto realice el traslado de sus oficinas. Se estima que esto ocurrirá dentro de los próximos 18 meses. Raghsa proyecta desarrollar sobre este predio de 7200 metros cuadrados un complejo residencial bajo la marca Le Parc", informaron desde la firma

miércoles, 5 de enero de 2011

Demoliendo el patrimonio en nombre del progreso

(De Jorge Luchetti)


De aquellas joyas arquitectónicas que alguna vez fueron premiadas por nuestro antiguo municipio, sólo quedan en pie unas pocas. Saavedra, Coghlan y Villa Urquiza ofrecen numerosos ejemplos de propiedades que, aún poseyendo un indudable valor estilístico, fueron arrasadas por la topadora ante el desinterés de las autoridades.


El grado de interés que se tenga por la arquitectura de una ciudad refleja en parte cómo son sus habitantes. Muchas metrópolis, como París, Roma o Barcelona (por nombrar sólo algunas), se fueron transformando a través del tiempo con la premisa de no perder esa riqueza arquitectónica que tanto las caracteriza y les da identidad. Huelga decir que todo esto dependerá de las reglas que propongan, más el interés en cumplirlas por parte de la sociedad.
Buenos Aires se encuentra hoy en una situación diametralmente opuesta a urbes como las antes mencionadas. El desinterés y abandono a través de los años por parte de las distintas autoridades y de sus propios habitantes llevaron a la “Reina del Plata” a una situación de extrema degradación. Si bien tiempo atrás fue considerada “La París de América del sur”, hoy quedó en el sueño y recuerdo de unos pocos, ya que la realidad difícilmente se puede ocultar. La pérdida de una infinidad de obras de nuestro patrimonio ha dejado huérfana a la ciudad de una riqueza arquitectónica irrecuperable, haciéndole perder parte de esa imagen cosmopolita que el popurrí estilístico había dejado dibujado como perfil de ciudad.


LOS PERJUICIOS DE LA MODERNIDAD
La cantidad de arquitectura perdida y devastada es incalculable, sólo basta recordar al más paradójico de los ejemplos: la primera sede del Club del Progreso, que estaba en Hipólito Yrigoyen y Perú, demolida precisamente “en pos del progreso”. Corrieron la misma suerte otros hitos arquitectónicos como el Palacio Miró, asentado sobre parte del predio que hoy ocupa la plaza Lavalle (el edificio alguna vez fue propuesto para suplantar a la Casa Rosada), o el antiguo Teatro Colón, que se ubicaba en el solar donde actualmente se encuentra el paquidérmico edificio del Banco Nación. Pero aún más emblemático fue el caso de la primigenia Iglesia de San Nicolás de Bari, demolida para ser remplazada por el Obelisco. Sin querer desmerecer a este último, el templo poseía un gran valor histórico y arquitectónico.
Lo importante es no caer en concepciones erróneas y pensar que hay que salvaguardar aquellas obras de carácter monumental. La gran arquitectura, o mejor dicho la arquitectura que realmente tiene valor, no es la que se pueda medir por sus dimensiones ni por su esplendor sino más bien por sus virtudes edilicias. En pocas palabras, la monumentalidad de una obra no es un atributo que otorgue valores arquitectónicos. Existen ejemplos bastante representativos, como el del Conjunto Solaire, que se encontraba en México 1062. Se destacaba con virtudes que partían de premisas distintas y novedosas, como la funcionalidad y la espacialidad. Lamentablemente el Solaire desapareció ante el ensanche de la avenida 9 de Julio.


INSENSATEZ URBANÍSTICA
Lamentablemente, Saavedra, Coghlan y Villa Urquiza no escapan a esta situación. Más allá de ser sectores alejados del centro porteño, circunstancia que por lo general actúa en forma favorable, ya que los preserva de las grandes transformaciones, resulta doloroso descubrir que también se vieron afectados por la insensatez. Muchas veces no sólo por la pérdida de una arquitectura irremplazable, sino también de aquellas obras que si bien por sí solas no tenían un valor estilístico importante en el conjunto urbanístico poseían una mayor calidad y ayudaban consolidando la trama barrial.
En el transcurso del tiempo muchas de estas construcciones –incluso varias que habían sido premiadas– fueron demolidas o transformadas, lo que les hizo perder su identidad. Desde principios de siglo hasta la década del 70 la ex Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires otorgaba premios a edificios cuyo valor arquitectónico reflejara el espíritu porteño en diferentes categorías. Algunos que aún subsisten exhiben una placa donde se destaca el mérito obtenido. Así se puede ver en la casa de departamentos de Superí 1550-52, de los arquitectos Dodds y Koch (1935), y en su similar de avenida De los Incas 3109, de Alfredo Joselevich (1949). Pero es evidente que esto nunca sirvió como protección ante la posibilidad de demolición de las viviendas, ya que de un número aproximado de 90 edificios galardonados en toda la ciudad más de una veintena sucumbió a la topadora en un corto período.
En Saavedra desapareció la vivienda de la calle García del Río 2883 (1938), construida por el arquitecto Bruno Fritszche, que había obtenido un segundo premio municipal. El mismo destino transitó la de Crisólogo Larralde 3983 (1931), construida por el arquitecto Horacio Costa Pelesson y merecedora ese mismo año de un primer premio. Mejor suerte corrió la obra de la calle Núñez 4331, la cual salvó su existencia ante el arraso que produjo el utópico paso de la Autopista 3. Esta casa fue diseñada por el arquitecto Sergio Pellegrini (1937) y fue galardonada con un segundo premio. Más allá de los cambios realizados, aún se puede vislumbrar el diseño original de la misma. Estas últimas tres obras ocuparon la categoría de vivienda económica social.
Es interesante ver cómo la arquitecta Marta Levisman, en el libro de inventario del patrimonio urbano de Buenos Aires, define el tema de la preservación en la ciudad: “Preservar las huellas significativas de la ciudad no significa un gesto nostálgico decadente ni una aséptica adhesión arqueológica sino una apropiación de la memoria ciudadana, cuya vida está en constante evolución”.